包括穆迪在內(nèi)的評級機構(gòu)日前相繼延長中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的負面評級展望至未來12至18個月。但同時，國際私募基金已開始關(guān)注中國樓市，并認(rèn)為2009年后及2010年初是抄底中國樓市的最佳時機。而富力地產(chǎn)昨日則預(yù)計，三至五個月后房價將趨于穩(wěn)定。種種跡象顯示，地產(chǎn)業(yè)或有望在一年后復(fù)蘇。

    評級機構(gòu):

    未來12至18個月維持負面評級

    近日，穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布一份題為《中國房地產(chǎn)開發(fā)商：流動性緊縮和銷售放緩所帶來的持續(xù)風(fēng)險》的最新報告，對未來12至18個月中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的評級展望為負面，原因是本地開發(fā)商面臨越來越大的運營不確定性、緊縮的信用環(huán)境以及高水平的監(jiān)管風(fēng)險。

    在這份最新報告中，穆迪認(rèn)為，中國的受評房地產(chǎn)開發(fā)商在短期至中期內(nèi)會面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。這些受評的開發(fā)商包括世茂、綠城中國、合生以及上海置業(yè)等13家開發(fā)商。

    該報告的主要作者、穆迪亞太有限公司助理副總裁曾啟賢說：“銷售量收縮、房價下跌以及今年上半年的土地收購，導(dǎo)致了資產(chǎn)負債表的流動性和財務(wù)狀況惡化，以致我們在過去6個月需要采取多項負面的評級行動。”

    該報告探討了資金緊縮、需求疲弱以及現(xiàn)金緩沖收縮對開發(fā)商資產(chǎn)負債表的影響。

    至于融資方面，曾啟賢說：“雖然有些開發(fā)商具備境內(nèi)融資的渠道，可部分緩解了境外信貸緊張或未能獲得境外信貸的障礙，但增加向國內(nèi)銀行借貸會對債券持有人帶來從屬風(fēng)險。”

    曾啟賢表示，他留意到有些開發(fā)商從出售資產(chǎn)和項目的股本權(quán)益來募集現(xiàn)金和改善流動性，但這樣做的機會已變得越來越少，潛在的海外投資者例如房地產(chǎn)基金也須把資金調(diào)到美國，原因是信貸危機導(dǎo)致他們極需要資金。

    該報告的另一名作者、穆迪亞太有限公司副總裁蔡承業(yè)說：“隨著開發(fā)商完成目前建設(shè)中的項目，所造成的新樓供應(yīng)增加會進一步打擊市場。”

    蔡承業(yè)指出，中央政府近期宣布減稅和放寬按揭限制，而地方政府也采取措施鼓勵購買房子。不過，蔡承業(yè)認(rèn)為：“這些措施的影響依舊是未知之?dāng)?shù)。”

    外資觀點:

    一年后是抄底中國樓市最佳時機

    在地產(chǎn)市場一片蕭條之際，外資已開始尋求抄底機會，并把“2009年下半年”列為再次投資中國市場的可能時機。

    據(jù)路透社報道，私募基金GawCapitalPartners正尋求融資15億美元投資中國地產(chǎn),荷蘭國際集團旗下INGRealEstate亦正在募集投資中國的7.5億美元基金,計劃在明年第一季推出。

    GawCapital創(chuàng)始人之一GoodwinGaw稱，“我認(rèn)為現(xiàn)在是開始關(guān)注的時候了，2009年及2010年初將是最佳時機。”

    上周參加亞洲香港國際地產(chǎn)投資交易會的540家投資機構(gòu)多數(shù)指出,中國將是最先從全球經(jīng)濟危機中復(fù)蘇的市場,因其國內(nèi)住宅和寫字樓需求正在增長。他們?yōu)橥顿Y中國進行融資的熱情很高。
    支撐這種投資熱情的一個理由是,急需資金的中國地產(chǎn)公司有望向外國投資者提供誘人的投資交易條件,后者期望的內(nèi)部回報率高達25%~30%。

    INGRealEstate亞洲區(qū)首席執(zhí)行官RichardPrice表示,與日本、韓國一樣,中國是亞洲市場中為數(shù)不多的,其規(guī)模足夠吸引機構(gòu)投資者的幾個市場之一。

    基金經(jīng)理表示,他們預(yù)計歐美投資者對中國的需求依舊存在,主權(quán)財富基金亦是如此,盡管目前全球經(jīng)濟放緩,這些投資者仍看好中國經(jīng)濟的前景。

    即便如一些經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測的那樣,由于出口走弱,中國經(jīng)濟增長率未來幾年內(nèi)減緩,其城市化進程和中產(chǎn)階級的崛起仍會對房市產(chǎn)生刺激作用。

    值得注意的是，在具體投資方向上，外資開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。前幾年,高端房地產(chǎn)是最為有利可圖且頗具投機性的細分市場，但目前投資者和地產(chǎn)商則轉(zhuǎn)向大眾化的房地產(chǎn)市場。外資亦青睞于包括成都、重慶和大連在內(nèi)的二線城市。(金霽)

    地產(chǎn)商看法:

    地產(chǎn)業(yè)最壞時刻已經(jīng)過去

    三至五月后房價將趨穩(wěn)定

    在香港上市的富力地產(chǎn)周一稱，隨著中央政府出臺更多優(yōu)惠政策振興樓市，相信房地產(chǎn)業(yè)的最壞時刻已經(jīng)過去。

    富力昨日發(fā)表的聲明稱，2008年11月初，國務(wù)院出臺總額4萬億元人民幣的經(jīng)濟振興計劃，表明中央對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控告一段落，政府繼續(xù)扶助地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

    另外,公司還透露多項發(fā)展計劃,包括降低負債；相應(yīng)調(diào)低售價、增加銷售量；繼續(xù)申請發(fā)行A股；合適時出售部分投資物業(yè)等。

    富力還認(rèn)為,市場約需三至五個月培養(yǎng)信心，房價將趨向穩(wěn)定。

    由于看多后市,公司制訂的明年合約銷售目標(biāo)為220億元人民幣，較今年修訂的合約銷售目標(biāo)增約30%。